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La disponibilité et les prix des logements expliquent en grande partie la répartition spatiale des ménages entre ville-centre, banlieue et périurbain

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La surreprésentation des ménages avec enfant(s) dans le périurbain et celle des personnes seules dans le centre des grandes villes sont le reflet de leur position dans le cycle de vie (poursuite d’études supérieures, mise en couple, naissance d’enfants, éventuels séparation ou divorce, départ à la retraite) mais aussi de leurs aspirations et de leurs contraintes en termes de taille du logement et d’aménités de l’environnement, de la constitution d’un patrimoine...

En effet, les jeunes déménagent21 souvent dans les centres des agglomérations pour y poursuivre des études ou pour y trouver un premier emploi. Entre 15 et 19 ans, le taux de migration nette interne est de près de 7 % par an en moyenne vers les villes centres des grands pôles où se situent les universités et les centres de formations. Il est encore fortement positif (5 %) vers Paris pour les jeunes de 20 à 24 ans. Une fois en couple et à l’arrivée du premier enfant, ces ménages cherchent un logement plus grand souvent accessible seulement en périphérie plus ou moins lointaine. Dans les villes centres, le taux de migration est fortement négatif pour les trentenaires ainsi que pour les enfants, au contraire du périurbain (couronnes des grands pôles) où il est fortement positif pour ces classes d’âge. Les communes de banlieue ont un profil se rapprochant de celui des couronnes périurbaines mais avec des taux de migration moins marqués.

Entre 60 et 65 ans, les taux deviennent négatifs dans les villes centres et les banlieues notamment en région parisienne, souvent du fait d’un retour vers la région d’origine ou d’un départ vers les littoraux océaniques et méditerranéens.

Ce déplacement des jeunes ménages vers la banlieue et les couronnes périurbaines est dû à la disponibilité des logements et à leur prix. L’offre dans les villes-centres est d’avantage constituée de petits logements (un tiers des logements des villes centres comprennent moins de trois pièces, ce chiffre montant à 55 % à Paris, contre seulement 7 % dans le périurbain). La disponibilité du foncier dans le périurbain permet la construction de logements plus grands, souvent d’ailleurs constitués de maisons avec jardin, aménités recherchées par les ménages avec enfant(s). Près des trois quarts des résidences principales de ces territoires sont des maisons individuelles. Dans ces communes, 78 % des logements ont 4 pièces ou plus contre, 41 % dans les villes centres (21 % à Paris). Renforçant ces problèmes de disponibilité et en lien avec la volonté de certains ménages de se constituer un patrimoine par l’achat de leur logement, les prix obligent les ménages à se loger dans les communes les plus lointaines. Ainsi un tiers des ménages sont propriétaires dans les villes-centres contre 71 % dans les couronnes périurbaines, les prix y étant moins élevés que dans la ville centre (jusqu’à 75 %22 dans le cas de l’aire urbaine de Paris).

20. Cet encadré s’intéresse aux grandes aires urbaines pour lesquelles on distingue trois types de communes : la ville centre de l’aire urbaine (définie simplement comme la commune la plus peuplée de l’unité urbaine pôle), les banlieues (les autres communes de l’unité urbaine pôle) et la couronne périurbaine (commune de la couronne des grands pôles).
21. Pour une analyse des mobilités résidentielles dans la spécialisation des territoires, on se reportera utilement au chapitre 4 du rapport 2018 de l’Observatoire des territoires et l’application interactive qui le complète (accessibles depuis le site de l’Observatoire).
22. Source DVF 2018 sur les prix au m2 médian des transactions des logements de quatre pièces en comparant globalement les trois types d’espace (ville-centre, banlieue et périurbain). L’écart est variable suivant les aires urbaines de province. De plus, dans ces aires les communes de banlieue ont un prix au m2 médian supérieur à celui des villes centres et des couronnes périurbaines.

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