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Un parc diversifié entre la propriété et une offre locative importante, notamment dans le secteur social

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Parmi les ménages français, plus de 6 sur 10 (61,4 %)6 sont propriétaires de leur logement, contre 70 % en moyenne européenne7. La part de Français propriétaires est néanmoins nettement supérieure à celle des Suisses (40,3 % de ménages propriétaires), des Allemands (45 %) ou encore des Autrichiens (49,7 %). Les pays « riches » présentent de manière générale un parc de logements plutôt diversifié en Europe, permettant à la population de se loger dans différents segments du parc (locatif social ou privé, propriété, etc.).

Par ailleurs, près des deux tiers (63,0 %) des ménages français propriétaires de leur logement ne sont pas accédants (c’est-à-dire qu’ils ont remboursé l’emprunt contracté pour l’achat de leur logement), grâce à des prêts amortissables et à durée moyenne (19 ans en 2015).

Cette part est bien inférieure dans la plupart des pays d’Europe occidentale, ainsi qu’en Australie, au Canada et aux États-Unis, où les ménages accédant sont contraints de recourir à des durées d’emprunt très longues.

À l’opposé, les pays d’Europe de l’Est, ainsi que les États baltes, présentent les taux les plus élevés de propriétaires occupants : en Pologne, Bulgarie, Hongrie, Croatie, Lituanie et Slovaquie, entre 80 et 90 % des ménages sont propriétaires de leur logement, le taux maximum étant atteint en Roumanie avec 96,3 %. En outre, la part de ménages endettés y est quasi nulle. Cette spécificité des pays d’Europe de l’Est est en grande partie liée aux politiques de privatisation qui, dans les années 1990, ont conduit à transférer, de manière plus ou moins gratuite, le parc locatif public à ses occupants. Elle est aussi associée, aujourd’hui, à un taux élevé de cohabitation juvénile : en raison d’un parc locatif très restreint, les jeunes ménages ont des difficultés à pouvoir accéder à un logement de manière autonome, ce qui est bien la vocation de l’offre locative. Cette situation souligne l’importance de disposer d’un parc diversifié, permettant aux ménages de mettre en place leur parcours résidentiel.

Corollaire d’une plus faible part de propriétaires, la proportion de ménages locataires de leur logement apparaît en France relativement élevée : elle est de 35,5 %, soit une part équivalente à celle du Royaume-Uni (35,6 %) mais bien en deçà de celle de pays comme l’Allemagne (54,7 % de locataires) ou la Suisse (58,3 %), deux pays qui favorisent le locatif plutôt que la propriété. S’agissant plus particulièrement du parc aux loyers dits « subventionnés » (voir encadré sur la définition OCDE), avec 14,1 % des ménages ayant recours à ce type de logement8, la France se positionne en quatrième position dans l’OCDE, après la Finlande (18,5 %), le Royaume-Uni (18,3 %) et Malte (15,8 %). Elle est en revanche plus en retrait (douzième position, à 21,4 %) quant à la proportion de ménages locataires du parc privé. Mais, globalement, la France se situe dans le groupe des pays où le secteur locatif, privé et social, a une place significative.

La production française de logements locatifs sociaux est très dynamique, à l’instar du reste de la construction neuve : en conséquence, la part de logements locatifs sociaux dans l’ensemble du parc s’est maintenue stable au cours des dernières années. Dans certains pays elle a en revanche augmenté (Autriche), quand elle baissait du fait d’une production moindre aux Pays-Bas, et davantage encore en Allemagne, au Royaume-Uni et en Finlande, où le nombre de logements locatifs sociaux a été beaucoup réduit depuis 2000. La vocation du parc social a en effet souvent été recentrée sur les ménages ayant de grandes difficultés à se loger aux conditions du marché. Cette évolution passe par la modulation des règles de fixation des loyers, le durcissement des conditions d’accès au parc, et la réduction des financements privilégiés dont ce parc bénéficie9, avec d’importantes nuances compte tenu des spécificités de ce secteur dans chaque pays.

MÉTHODOLOGIE

Comparer les statuts d’occupation des logements en Europe
Afin de comparer les statuts d’occupation entre pays, l’OCDE identifie quatre grandes catégories, permettant de regrouper la diversité des situations nationales :

  • les propriétaires occupants : ménages qui possèdent leur logement;

  • les locataires du parc privé : ménages qui louent leur logement au prix du marché;

  • les locataires du parc dit « subventionné » : ménages qui louent leur logement à un prix inférieur à celui du marché, par exemple parce que leur employeur paie une partie du loyer, ou encore quand ce dernier est encadré par la loi ;

  • la catégorie « autre » : ménages logés à titre gratuit (pour les pays européens) ou bien correspondant à d’autres statuts d’occupation.

Toutefois, les modalités d’occupation, et la manière de les comptabiliser, varient fortement d’un pays à l’autre. Certaines catégories sont parfois incluses dans d’autres (par exemple absence de distinction entre types de locataires dans certains pays comme le Danemark ou les Pays-Bas, voire entre propriétaires et locataires dans le cas du Danemark, où il existe une forme de propriété en coopérative). De même, certaines catégories recouvrent des réalités différentes selon les pays, comme le logement social, qui est souvent comptabilisé dans le parc locatif « subventionné » mais peut l’être aussi quelquefois dans le parc locatif privé.

Ainsi, les données présentées dans ce paragraphe ont pour vertu de permettre la comparaison entre pays mais, pour obtenir les volumes exacts, il est vivement recommandé de se reporter aux sources nationales.

6. Source : OCDE, 2014. Ces chiffres diffèrent de ceux présentés dans la deuxième partie de la fiche (58,5 % de propriétaires occupants en France), issus de sources nationales (Filocom). Ils ont pour objectif de permettre la comparaison entre les pays mais pour l’analyse des espaces français, il convient de retenir les chiffres issus des sources françaises. Par ailleurs, il faut noter que la notion de propriétaire occupant ne prend pas en compte les propriétaires immobiliers qui sont locataires
7. Source : UE-SILC Survey, 2013.
8. La définition du « parc aux loyers subventionnés » telle qu’admise par l’OCDE ne recouvre pas l’ensemble du parc social français, qui représente environ 18,7 % des logements (OCDE, 2014) : voir l’encadré méthodologique.
9. Vorms B, 2014. 10. Parmi les pays pour lesquels les données sont renseignées : voir OCDE, Questionnaire sur le logement social et abordable, 2015.

 

Bilan 2015 des logements aidés. Les caractéristiques des opérations de financement des logements et leur répartition
territoriale, ministère du Logement et de l’Habitat durable, juillet 2016

Bilan triennal 2014-2016 provisoire de la loi Solidarité et renouvellement urbains, ministère du Logement et de l’Habitat
durable, mars 2017

Bouillon F., Clerval A., Vermeersch S., (2017), « Logement et inégalités », Espaces et Sociétés 2017/3 (n° 170), pp. 7-14.
Compte du logement 2016. Rapport de la Commission des comptes du logement, Datalab n° 22, juillet 2017

Coolos, B., (2014), « La construction et les marchés des logements neufs en France », in « Les marchés du logement et leur
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Driant J.-C. (2014), « Enjeux et débats des politiques du logement en France », in « Les marchés du logement et leur
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Driant J.-C. (2011), « Pourquoi manque-t-il des logements en France ? », Métropolitiques, 23 septembre 2011

Eurostat, Who are we and how do we live ?, édition 2015

Fiche « Logement » du rapport 2014 de l’Observatoire des territoires, Qualité de vie, habitants, territoires.

Fondation Abbé Pierre, 2017, 22e rapport sur l’état du mal-logement en France.

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« Le financement du logement social. De nouvelles orientations territoriales depuis 10 ans. Construction et réhabilitation :
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« Les conditions de logement en France », Insee référence, édition 2017

Métroscope, Fédération nationale des agences d’urbanisme, février 2017

OCDE, Documentation de la base de données sur le logement abordable, 2015 : http://www.oecd.org/fr/social/base-dedonnees-
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« Territoires et loyers : premières analyses thématiques », Observatoires des loyers, décembre 2016

Vorms, B. (2014), « Vers un monde de propriétaires ? Politique du logement et statuts d'occupation en France et à l'étranger »,
in « Les marchés du logement et leur financement », Revue d’économie financière n° 115, 2014/3, pp. 69-8.

Fiches « Difficultés de logement » in Les conditions de logement en France, édition 2017 - Insee Références

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