Accueil / Fiches d'analyse / Logement
Partager sur LinkedIn Partager sur twitter Envoyer à un ami Imprimer cette page Diminuer la police Police par défaut Augmenter la police

Logement

Mis à jour le 01/06/2015
Entre 2006 et 2011, le parc de logements a augmenté sur la quasi-totalité du territoire. Les bassins de vie littoraux des façades atlantique et méditerranéenne connaissent la croissance la plus soutenue. Outre le nombre se pose aussi la question de la qualité des logements, de leur statut d’occupation et de leur répartition sur le territoire.

Depuis trente ans, les conditions de logement se sont nettement améliorées, à la fois en termes d’espace et de confort sanitaire. En 2011, la suroccupation ne concerne plus que 3 % des résidences principales de la métropole, mais le phénomène touche particulièrement l’Île-de-France et le Sud-Est. La densité du parc de logements dessine un clivage nord/sud au profit des zones touristiques et des zones en déprise démographique. Dans les principales aires urbaines, la pression démographique et les mécanismes de décohabitation accroissent la demande. Pour répondre à la demande potentielle de logement, il faudrait construire entre 300 000 et 400 000 logements par an d’ici à 2030.

La densité du parc de logements est plus élevée dans les zones touristiques et les zones de stagnation démographique

Rapportée à la population, la densité du parc est la plus forte dans les zones touristiques concentrant les résidences secondaires (est de PACA et de Rhône-Alpes, côtes languedocienne et atlantique…) ou dans les zones de déprise ou de stagnation démographique (centre de la France métropolitaine), où la pression sur le logement est faible. Le nombre de ménages, et donc de résidences principales, étant plus important – à population constante – lorsque la taille des ménages est plus réduite, la densité de logements pour 100 habitants dépend aussi de la taille des ménages. Elle est plus élevée au nord de la France et dans le Bassin parisien, où les ménages sont de plus grande taille, et plus faible dans le Centre où la taille des ménages est plus réduite.

La part des résidences secondaires

Parmi les 34,6 millions de logements présents en France métropolitaine au 1er juillet 2013 (hors locaux d’hébergement collectif), 28,8 millions – soit 83,2 % du parc – sont occupés par les ménages la majeure partie de l’année (résidence principale). La part des résidences secondaires dans le parc total de logements est en légère baisse, passant de 10,0 % en 1985 à 9,3 % en 2013. En 2007, six régions regroupaient 60 % du parc secondaire : Provence- Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes, Languedoc- Roussillon, Bretagne, Pays de la Loire, Aquitaine. Cette concentration territoriale s’accentue depuis 1999 : c’est dans les régions les mieux pourvues que la part des résidences secondaires augmente le plus (région alpine, façades atlantique et méditerranéenne).

DENSITÉ DE LOGEMENTS, DENSITÉ RÉSIDENTIELLE: DE QUOI PARLE-T-ON ?

Le plus souvent, quand on parle de « densité » sur un territoire, il est fait référence à la densité résidentielle ou à la densité de population, et non à la densité du parc de logements. La densité résidentielle s’exprime en nombre de logements par hectare ou par km² et la densité de logements est ici exprimée en nombre de logements pour 100 habitants. Ces deux indicateurs ne répondent pas aux mêmes enjeux :

• en géographie et dans le domaine de la planification, la densité résidentielle permet de donner une mesure de l’occupation du sol par le logement, c’est un indicateur de morphologie urbaine. Les seuils de densité peuvent être différents selon le type d’habitat : dans le périurbain, par exemple, l’habitat individuel est beaucoup moins dense que l’habitat collectif en coeur d’agglomération. Cet indicateur peut aussi permettre de définir des seuils pour les besoins en équipements (établissement scolaire, etc..) ;

• le nombre de logements pour 100 habitants donne une indication de l’offre en matière de logement. Une faible densité peut être le signe d’un marché immobilier tendu. Parmi les départements où cette densité est inférieure à la moyenne française (51,2 logements pour 100 habitants), la plupart sont situés au nord et au nord-est, à l’exception de cinq départements, parmi lesquels le Rhône et les Bouches-du-Rhône. C'est dans ces départements que l’on retrouve cinq des principales aires urbaines : Paris, Lyon, Marseille, Lille et Strasbourg.

Des statuts d’occupation hétérogènes selon les territoires

En 2011, près de 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale ; un ménage sur quatre réside dans le parc locatif du secteur libre ; les autres ménages résident dans le parc social ou sont logés à titre gratuit. Entre 2006 et 2011, le nombre de résidences principales augmente pour tous les principaux statuts d’occupation, notamment pour la part des propriétaires occupants qui augmente sensiblement (+ 0,5 point depuis 2006), de même que celle des locataires du privé (+ 0,25 point). La part des résidents locataires du secteur social dans l’ensemble des ménages diminue en revanche de 0,3 point. Cette hétérogénéité se retrouve dans la répartition spatiale des ménages selon le statut d’occupation de leur résidence principale. Les locataires du secteur privé sont relativement plus nombreux au sud de la France et dans les grandes villes. L’Île-de-France concentre à elle seule près de 20 % des logements locatifs privés. À l’inverse, la proportion de propriétaires occupants est plus faible que la moyenne dans l’agglomération parisienne, dans les régions du Sud- Est et le long de la frontière italienne. On trouve davantage de propriétaires hors des espaces urbains, notamment au nord-est et dans le Centre. Enfin, les locataires du secteur social se distinguent par une localisation majoritairement urbaine. Un quart des locataires du parc social réside dans l’agglomération parisienne. Ce parc est avant tout implanté à l’est d’une diagonale reliant Nantes à Nice.

L’amélioration du confort concerne l’ensemble du parc de logements mais la suroccupation touche davantage le parc locatif que le parc des propriétaires occupants

Le confort sanitaire des logements s’est largement amélioré au cours des trente dernières années : depuis le milieu des années 1990, 98 % des logements comprennent l’eau chaude courante, une douche ou une baignoire et un WC intérieurs. En 2010, les problèmes les plus souvent évoqués par les ménages concernent l’humidité de leur logement (12 % d’entre eux) et surtout les difficultés pour le chauffer (27 % des ménages). En 2010, près des deux tiers des ménages, au total, jugent leur logement confortable : celui-ci dispose des équipements sanitaires de base et ne comporte aucun défaut selon ses occupants. Le tiers des ménages estime moyen le confort de leur logement (un ou deux défauts).

La qualité de l’immeuble contribue également à celle des conditions de logement. Elle s’apprécie au travers de son caractère architectural, la solidité apparente de sa construction, son équipement. Moins de 5 % des résidences principales se situent dans un immeuble de qualité médiocre ou très médiocre. En revanche, presque un logement vacant sur cinq est dans une telle situation. Cette proportion peut dépasser la moitié dans certaines zones de Corse ou du centre de la France métropolitaine. Dans ces espaces ruraux, le phénomène peut être lié à l’abandon de vieilles maisons suite au décès ou au départ à la retraite de leurs derniers occupants, les nouveaux ménages préférant s’installer dans des constructions neuves.

La suroccupation, qui mesure l'inadéquation entre le nombre de personnes du ménage et la surface habitable du logement, recule progressivement (moins d’un point en dix ans) et affecte 3 % des résidences principales en 2011. Elle concerne davantage le parc locatif (5,5 % dans le secteur privé et 4,1 % dans le secteur social) que le parc des propriétaires occupants (1,7 %). Elle est essentiellement localisée dans les espaces urbains, notamment en Île-de-France et dans le Sud-Est, et concerne également le Nord dans le parc locatif.

La croissance démographique impulse l’augmentation du nombre de logements

Entre 2006 et 2011, le parc de logements et sa composante essentielle, les résidences principales, augmentent dans presque tous les bassins de vie, sauf certains qui correspondent aux départements où la population a décru, comme la Haute-Marne. En effet, l’augmentation du nombre de petits ménages tire à la hausse le nombre de résidences principales.

La croissance du parc de logements est la plus forte (1,5 % par an en moyenne) dans les départements littoraux (façades atlantique et méditerranéenne). À l’inverse, les départements du quart nord-est et du Centre – à l’exception des quatre départements frontaliers (Moselle, Bas-Rhin, Haut-Rhin et Doubs) et de la Seine-et-Marne – connaissent une croissance nettement plus faible (de 0 à 0,9 % par an en moyenne). Le parc de logements croît à un rythme plus rapide que celui de la population dans tous les départements à l’exception de la Guyane, de Paris avec trois des départements de sa petite couronne, et de la Corse-du-Sud.

Les prix du foncier reflètent l’importance de la demande de logement

L’hétérogénéité des prix des terrains montre deux sources principales de tension sur le marché du foncier. Tout d’abord, le rationnement de l’offre – induit par une densité de population déjà élevée et/ou des surfaces disponibles en quantité réduite – pousse les prix vers le haut. En effet, les centres urbains comme la région parisienne ou les grandes capitales régionales présentent des prix significativement plus élevés que dans le reste de la France. Dans ces espaces, la pression démographique joue sur le prix des terrains à bâtir. Un terrain est d’autant plus cher au mètre carré qu’il se situe dans une aire urbaine densément peuplée et, au sein d’une aire urbaine donnée, un terrain à proximité du centre est en moyenne plus onéreux qu’un terrain plus éloigné. Le même mécanisme s’applique aux zones littorales dont l’ouverture du foncier à la construction est réglementée : ce phénomène est visible le long de la façade atlantique.

Le second facteur relève de l’attractivité des territoires : la demande de logement, dynamisée par la forte croissance de la population des ménages et l’attractivité touristique, excède l’offre et entraîne des prix plus élevés. C’est le cas notamment dans les zones de montagne des Alpes et voisines de la Suisse, ainsi que pour le pourtour méditerranéen qui cumule les deux facteurs. De ce fait, le nombre de travailleurs frontaliers génère une tension sur le marché du logement. De façon plus marginale, les caractéristiques propres des terrains et du territoire (présence d’aménités naturelles, accessibilité aux services) jouent aussi sur les prix.

LA TAILLE DES MÉNAGES

Depuis 1975, la taille des ménages ne cesse de diminuer. Cette diminution tient au vieillissement de la population qui tend à augmenter la proportion de ménages d’une personne. Toutefois, les changements des modes de cohabitation avant 60 ans constituent le facteur principal de cette baisse, en lien avec l’individualisation croissante des comportements et des unions plus fragiles.
En 1975, le nombre moyen d’occupants par résidence principale était de 2,90 personnes, il n’est plus que de 2,27 en 2011. La part des ménages d’une seule personne a augmenté au cours de cette période : de 22,1 % en 1975, elle atteint 34,8 % en 2011 et augmente dans toutes les régions, à l’exception de la Corse. En 2011, les trois régions qui concentrent les plus fortes proportions de ménages d’une personne sont le Limousin, l’Auvergne, l’Île-de-France et la Bretagne. À l’opposé, les régions du Nord, l’Alsace et la Corse ont les plus faibles proportions. La diminution du nombre de personnes par ménage implique qu’à population constante, le nombre de ménages continue de croître, et donc la demande de logement également.

LE PRIX DES TERRAINS À BÂTIR EN SECTEUR DIFFUS DANS LES COMMUNES LITTORALES DE MÉTROPOLE

Les communes littorales métropolitaines accueillent environ 10 % de la population sur seulement 4 % du territoire. Leur capacité d’accueil touristique est, par ailleurs, évaluée à plus de 7,5 millions de lits. L’attractivité démographique et économique engendre mécaniquement une forte pression foncière sur un territoire restreint et convoité.
En 2012, le prix au m² des terrains à bâtir en secteur diffus (hors lotissements) y est 60 % plus élevé que la moyenne métropolitaine : 105 €/m² contre 67 €. Ce prix suit un gradient nord-sud marqué en bord de mer. Il est de 65 € en Manche Est - mer du Nord, 98 € en Nord Atlantique - Manche Ouest, 115 € en Sud Atlantique et 138 € sur le pourtour méditerranéen.
L’arrière-pays littoral – communes non littorales des cantons littoraux – accueille de plus en plus de nouveaux résidents, du fait du coût du foncier et de sa raréfaction en bord de mer. Le prix des terrains à bâtir y est intermédiaire entre le prix dans les communes littorales et la moyenne hexagonale, soit 73 €/m².
Avec ces prix élevés, les acquéreurs ont un profil particulier dans les communes littorales. Ils sont, en général, plus âgés et d’une CSP supérieure à la moyenne hexagonale. En 2011, la part des artisans, commerçants et chefs d’entreprises dans les acheteurs est 50 % plus élevée que la moyenne. En Méditerranée, il y a presque autant d’acquéreurs âgés de plus de 60 ans que d’acquéreurs âgés de moins de 30 ans.
La crise financière et immobilière de 2008 a généré davantage de variabilité des prix dans les espaces littoraux que dans le reste du territoire. En effet, les prix ont augmenté de 29,30 € sur le littoral et 25,20 € dans l’arrière-pays contre 21,50 € en métropole.

L’habitat rural entre 1999 et 2009 : des évolutions contrastées

Après deux siècles d’exode rural, le mouvement entre villes et campagnes s’est inversé à partir des années 70, puis amplifié au cours de la décennie 1999-2009 avec une croissance démographique des espaces ruraux deux fois plus élevée que dans les espaces urbains (11,6 % contre 4,9 %).

Une analyse publiée par le SOeS1, s’intéressant aux liens entre les dynamiques de population et du parc de logements, met en évidence des réalités distinctes selon les territoires, classés en cinq groupes hors espace urbain.

Les terres rurales des littoraux atlantique et méditerranéen sont désormais les plus attractives et captent des jeunes familles à la périphérie des pôles urbains (groupe 2) ; la construction neuve y est particulièrement dynamique, avec une part de collectif relativement importante. Ces régions succèdent aux communes rurales proches des pôles urbains d’Île-de-France, du Nord et de l’Est qui ont connu la première vague de rurbanisation (groupe 1).

Leur population est désormais vieillissante ; la croissance démographique y est plus faible et tirée par les naissances, mais la demande de logements reste forte, liée à la décohabitation des enfants des premiers migrants urbains. La croissance démographique des trois autres espaces ruraux (groupes 3, 4 et 5) varie en fonction de leur attrait touristique et de leur éloignement aux espaces urbains. Dans les plus dynamiques (groupe 3), qui correspondent aux espaces touristiques du Sud, la construction neuve est sous-représentée, car la demande en logements se focalise sur du bâti existant, logements vacants ou résidences secondaires.

Dans les espaces ruraux du groupe 4, le parc de logements est marqué par une construction assez dynamique due à une attractivité résidentielle assez forte.

Dans les espaces les plus éloignés des villes ayant une croissance démographique basse (groupe 5), l'évolution du parc de logements est atone et ces derniers sont souvent anciens et peu confortables.

Horizon 2030 : la demande potentielle de logement augmenterait, en lien avec la croissance démographique et le phénomène de décohabitation

D’ici 2030, si les tendances démographiques récentes se maintenaient et sous l’hypothèse que la taille des ménages continuerait de diminuer – passant de 2,10 en 2030 à 2,00 en 2050 –, le nombre de ménages augmenterait en moyenne de 235 000 par an (scénario A).

Le flux de construction de logements neufs compatible avec la croissance attendue du nombre de ménages, c’est-à-dire assurant une résidence principale à chaque ménage supplémentaire, représente la demande potentielle de logements. Elle diffère du nombre de logements à construire, car elle ne tient pas compte des besoins liés au mal-logement ou au non-logement. Son estimation s’appuie sur des hypothèses de renouvellement du parc et sur des hypothèses d’évolution des parcs de logements vacants et de résidences secondaires. En effet, la dynamique du parc de logements ne provient pas seulement de la construction neuve, mais également du renouvellement du parc : changement d’usage des locaux, entre résidentiel et non résidentiel ; destruction de logements ; fusion ou scission de logements existants. Par ailleurs, les logements qui apparaissent ou disparaissent se partagent entre résidences principales – occupées par les ménages la majeure partie de l’année –, logements vacants et résidences secondaires.

Quels que soient les scénarios retenus, la demande potentielle moyenne serait de l’ordre de 300 000 à 400 000 logements par an d’ici 2030. Une mortalité plus faible (scénario C) ou une augmentation du taux de vacance (scénario F), comparées au scénario A, porteraient la demande potentielle moyenne à hauteur de 350 000 logements par an. Seule la combinaison d’un solde migratoire restreint et d’un renouvellement du parc plus faible (i.e. une moindre destruction ou restructuration des logements anciens) aboutirait à une demande potentielle moyenne inférieure à 300 000 logements neufs par an (scénario G). Ces chiffres se comparent aux ordres de grandeur passés du nombre de logements terminés : près de 300 000 logements en moyenne annuelle dans les années 90, et plus de 350 000 dans la première décennie des années 2000.

Définitions

Suroccupation des logements : La suroccupation peut être appréhendée selon le nombre de pièces ou la surface par personne. Contrairement au recensement qui considère le nombre de pièces, dans le fichier des logements par commune (DGFIP) la suroccupation est définie par rapport à la surface par personne de la façon suivante : Surface < 16 + 11 (n-1) où n est le nombre de personnes occupant le logement, la surface correspondant à la surface habitable exprimée en mètres carrés.
Au sein de la suroccupation, on distingue :
Suroccupation lourde : surface < 9n ;
Suroccupation légère : 9n < surface < 16 + 11 (n-1).
Ainsi, un ménage d’une personne est en suroccupation lourde s’il occupe un logement d’une surface de 9 m2 ou moins, et en situation de suroccupation légère si la surface est comprise entre 10 et 16 m2. Pour deux personnes les seuils sont respectivement de 18 et 27 m2. Pour un couple avec deux enfants, ils s’élèvent respectivement à 36 et 49 m².

Rurbanisation : Phénomène de croissance démographique et de développement de zones peu denses.

Mal-logement : La notion de mal-logement a été créée par la Fondation Abbé Pierre en 1995. Elle recouvre plusieurs dimensions :
- l’absence de logement ;
- les difficultés d’accès au logement ;
- le manque de confort et l’insalubrité ;
- les difficultés de maintien dans le logement ;
- la mobilité difficile, voire l’assignation à résidence.
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite « loi SRU », a introduit la notion réglementaire de « logement décent », notion réemployée plus récemment par la loi sur le droit au logement opposable (Dalo) du 5 mars 2007. Pour plus de détails, voir le rapport du CNIS, groupe de travail sur le mal-logem5ent (2011).

Bibliographie

BLUM E., SOULARD F., « Résidences secondaires : progression en France, diminution en Île-de-France », Note rapide n° 566, IAU-Idf, 2011

BRUNIAUX V., CAPOT R., VILAIN E., CINAL J., GAUCHET O., « Vieillissement du parc et hausse du nombre de ménages stimulent la demandepotentielle de logements à l'horizon 2030 », Insee, Pages de Profils n° 135, 2013.

CASSAN C., BOUESSE F., BOURNIQUEL C., FRÉNOT S., TORNERO M., « Le logement en Midi-Pyrénées en 2006 – Évolutions récentes etcaractéristiques d’un parc en pleine mutation », Insee, Études, 2011.

CGDD/SOeS, « Les conditions d’occupation des logements au 1er janvier 2011 », Chiffres & statistiques n° 343, 2012.

CNIS, Rapport du groupe de travail sur le mal-logement, juillet 2011.

DER MADIROSSIAN L., « La densité urbaine – Plaquette pédagogique », Certu, 2010.

INSEE, « Trente ans de vie économique et sociale », Insee Références, Édition 2014.

JACQUOT A., « La demande potentielle de logements à l’horizon 2030 : une estimation par la croissance attendue du nombre de ménages »,Le Point sur n° 135, CGDD, 2012.

JACQUOT A., « Projections du nombre de ménages et calcul de la demande potentielle de logements : méthode et résultats », Document detravail n° 7, 2012.

MOULINIÉ C., NAUDIN-ADAM M., « Appréhender la densité. 2. Les indicateurs de densité », Note rapide n° 383, IAURIF, juin 2005.

ONML, « Prix des terrains à bâtir sur le littoral métropolitain en 2012 et évolution depuis 2006 », Fiche thématique Démographie, Occupationdu sol et logement en zone côtière, octobre 2014.

VOLAT G., « L’habitat rural entre 1999 et 2009 : des évolutions contrastées », Le Point sur n° 179, CGDD, 2013.

Recherche

Explorer les ressources et indicateurs de l'Observatoire :

> Recherche avancée